Dyer entra en el tira y afloja de la rezonificación del suroeste de Fresno
La ciudad de Fresno está planeando un cambio en su ordenanza de zonificación con vistas a resolver la larga disputa entre los habitantes del suroeste de Fresno y los urbanizadores.
El alcalde Jerry Dyer dice que es un compromiso en el que todos ganan. La líder de la comunidad Ivanka Saunders dice que mantiene el statu quo que ha hecho del suroeste de Fresno el barrio menos saludable de la ciudad.
El cambio tiene su primera audiencia pública el lunes por la noche.
La información sobre la modificación del código de zonificación apareció como un punto del orden del día en la reunión del 13 de diciembre del Comité de Revisión de Proyectos del Distrito 2 del Consejo. La propuesta sería “añadir la Sección 15-1615 al Capítulo 15 del Código Municipal de Fresno, la creación del Neighborhood Industrial Overlay District”. La enmienda se debatirá en las reuniones del comité de planificación de la ciudad a nivel de distrito antes de su consideración por parte de la Comisión de Planificación y, en última instancia, el Concejo de la Ciudad.
El nuevo distrito de superposición permitiría que las propiedades industriales existentes siguieran operando a perpetuidad incluso si han sido rezonificadas para un desarrollo de uso mixto, según una carta del 15 de noviembre de la directora del departamento de planificación y desarrollo de Fresno, Jennifer Clark. El distrito superpuesto pudiera ser creado en cualquier parte de la ciudad que se haya zonificado para un desarrollo de uso mixto. La ciudad ha rezonificado muchas parcelas que actualmente funcionan como desarrollo industrial de uso mixto, especialmente donde los líderes están tratando de fomentar la vivienda cerca de las líneas de transporte público, como Blackstone Avenue.
El cambio también afectaría a 92.5 acres de tierras en disputa en el suroeste de Fresno, donde los habitantes de la comunidad han estado luchando contra una propuesta de los urbanizadore para mantener los sitios como desarrollo industrial.
Si se aprueba, la enmienda solicitada por la ciudad levantaría todas las restricciones sobre el uso de la tierra y daría a la ciudad la autoridad para determinar lo que considere sea el uso/zonificación adecuada para la tierra.
“Con esta superposición del distrito industrial, ahora se puede volver a poner un Amazon al lado de una casa, de modo que las mismas injusticias ambientales que hemos visto ocurrir pueden seguir ocurriendo”, dijo Saunders, de Leadership Counsel for Justice and Accountability.
¿Por qué da la ciudad este paso?
El alcalde Dyer dijo que la enmienda abordaría las principales preocupaciones tanto de la comunidad como de los propietarios/negocios de los 92.5 acres en disputa, asegurando que las industrias altamente contaminantes se mantengan alejadas del vecindario del suroeste de Fresno, a la vez que se concede a los negocios la capacidad de continuar sus operaciones y obtener las finanzas que necesitan.
“Hemos hecho todo lo posible para proteger los barrios y, al mismo tiempo, no cerrar los negocios”, dijo el alcalde.
Saunders dijo: “Esta ordenanza está haciendo directamente el juego a los urbanizadores que quieren ser capaces de ampliar, no solo a lo largo de Elm Avenue” en los disputados 92.5 acres. “Resuelve ese problema y los urbanizadores ganan”.
Dyer dijo que la ordenanza propuesta apoya la oposición de la comunidad del suroeste de Fresno a más industria.
“Reconoce lo que ha ocurrido en el suroeste de Fresno con la industrialización de una geografía en Fresno, y el impacto que ha tenido en esa comunidad, por lo que no queremos ampliar o intensificar el uso o crear más de un impacto negativo en el suroeste de Fresno”, dijo Dyer. “Ya han tenido suficiente impacto negativo durante décadas”.
La enmienda aportaría más estabilidad a los negocios que operan en los terrenos en disputa, dijo Dyer. “A algunos de los negocios que existen en esas propiedades que fueron rezonificadas se les permitió operar bajo lo que se llama uso legal no conforme”, lo que “pone a esos negocios en un mayor riesgo y, por lo tanto, la capacidad de obtener financiación se ve significativamente impactada”.
El 1º de septiembre, Dyer y el concejal Miguel Arias emitieron una declaración conjunta en la que decían que estaban trabajando tanto con los líderes de la comunidad del oeste de Fresno como con los urbanizadores y “han identificado un camino a seguir que esperamos que conduzca a un acuerdo mutuo”.
Tres meses después, Dyer dijo que un acuerdo negociado es esquivo.
“No parecía, tras el número de reuniones que hemos tenido, que fuéramos a poder llegar a ese punto”, dijo Dyer. “Por eso, la ciudad elaboró lo que creemos que funcionará para ambas partes y luego permitirá que la Comisión de Planificación y el Concejo de la Ciudad, los dos órganos que deciden sobre cuestiones de uso del suelo, sean capaces de trabajar en los detalles”.
Los “detalles” implican una disputa que comenzó hace más de un año, cuando el grupo de propietarios de tierras y las empresas (incluyendo Mid Valley Disposal, los urbanizadores de Madera Peter Stravinski y Tim Mitchell, y el urbanizador de Sacramento Larry Allbaugh, que operan bajo los nombres empresariales Mid Valley Recycling; SDG Fresno 570, LLC; Span Development, LLC; y PW Fund B, LP) trató de rezonificar el sitio de 92.5 acres y 15 parcelas en el suroeste de Fresno de barrio de uso mixto a uso industrial ligero, diciendo que la zonificación actual pone en peligro la capacidad de las empresas para obtener financiación.
John Kinsey, abogado que representa a los peticionarios, había declarado durante una reunión virtual del ayuntamiento el 1º de marzo que algunas empresas existentes en el barrio descubrieron que la zonificación no coincide con sus operaciones, y que el cambio de la zonificación de nuevo a la industria ligera protegería sus intereses.
Los miembros de la comunidad del suroeste se opusieron a la solicitud de rezonificación, insistiendo en que lucharon para librar al barrio de la zonificación industrial, y sus esfuerzos culminaron en el Plan Específico del Suroeste, que rediseña los emplazamientos industriales para usos comerciales, mixtos o de oficinas, dando a los residentes más voz en la forma en que puede operar la industria actual. Fue un cambio importante en la política de uso del suelo.
Fue un proceso de dos años en el que participaron un comité directivo de 21 miembros y cientos de miembros de la comunidad, y en octubre de 2017, el Consejo de la Ciudad aprobó el Plan Específico del Suroeste de Fresno, que eliminó la zonificación industrial en el suroeste de Fresno y la sustituyó por designaciones de uso mixto, comercial y de oficinas, con el propósito de prohibir un nuevo desarrollo industrial al lado y dentro de los barrios residenciales del suroeste de Fresno.
“Queremos que nuestra comunidad permanezca tal y como es”, dijo Mary Curry, que ha vivido en el suroeste de Fresno durante 60 años y ha formado parte del comité del Plan Específico del Suroeste de Fresno, en la reunión del 1º de marzo. “Y dejemos que crezca una comunidad limpia y decente”.
Dyer insiste en que el plan de la ciudad no socava la integridad del Plan Específico del Suroeste de Fresno, añadiendo que es “simplemente una modificación para aquellas propiedades que tenían negocios existentes en ella, y el resto de la rezonificación permanecerá en vigor como estaba previsto” por el plan de 2017.
¿Cómo funciona el proceso de modificación?
Arias dijo que hay dos maneras de que la designación del uso del suelo puede ser cambiada. Una es por parte del solicitante, lo que ya ocurrió en este caso hace aproximadamente un año.
La segunda: “Ahora, la ciudad, el alcalde está diciendo, ‘Voy a presentar una solicitud. Ahora yo soy el solicitante’”.
Según la información disponible en el sitio web de la ciudad de Fresno, el proceso es prolongado e involucra a muchas partes interesadas. En este caso, al tratarse de una ordenanza de ámbito municipal, los siete distritos de la ciudad de Fresno celebrarán audiencias públicas.
“Lo que la ciudad está haciendo es una trampa”, dijo Saunders. “Así que en lugar de tratar el tema en cuestión para el suroeste de Fresno en el Distrito 3 (el distrito del consejo de Arias), están proponiendo que esto sea en toda la ciudad”.
“Y así, hace parecer que la ciudad está siendo equitativa, pero lo que sabemos es que nunca van a poner realmente la industria en el norte de Fresno”, dijo Saunders. “Pero sí sabemos que quieren ampliar los desarrollos industriales en todo el sur de Fresno”.
Arias dijo: “Apoyo que el alcalde inicie la conversación. Es muy raro que cualquier solicitud como se presentó, o fue aprobada por la Comisión de Planificación, sea aprobada por el Concejo en su totalidad. Siempre se hacen ajustes en este tipo de asuntos, especialmente en algo tan importante como esto. Todo el mundo debe esperar que lo que se inicie no sea el producto final”.
Arias dijo que “esperará a que pase por el público del barrio, el distrito y la Comisión de Planificación antes de opinar”.
“He dejado claro públicamente que la solicitud (de rezonificación de los urbanizadores), tal y como se ha presentado, no cuenta con mi apoyo. Pero no hacer nada tampoco tendría mi apoyo en la resolución que funcione”, dijo Arias. “Y así, ya sabe, el alcalde se ha hecho cargo de iniciar una enmienda de texto que estoy seguro, según él siente, alcanza ese equilibrio”.
Dyer dijo que espera que su propuesta sufra modificaciones, basadas en las aportaciones de la comunidad. “Es muy, muy difícil, ya sabes, conseguir el 100% de acuerdo en asuntos de esta complejidad”.
¿Cómo llegamos hasta aquí?
Octubre de 2017: El Concejo de la Ciudad de Fresno aprobó el Plan Específico del Suroeste de Fresno tras un proceso de dos años en el que participaron un comité directivo de 21 miembros y cientos de miembros de la comunidad. El plan eliminó la zonificación industrial en el suroeste de Fresno y la sustituyó por designaciones de uso mixto, comercial y de oficinas, con el propósito de prohibir nuevos desarrollos industriales al lado y dentro de los barrios residenciales del suroeste de Fresno.
“No hay nada que haya sido adoptado por el Concejo de la Ciudad en nombre del oeste de Fresno como esto en nuestra historia”, dijo Oliver Baines, el representante del Concejo de la Ciudad para el Distrito 3 en ese entonces, a The Bee. “Lo que todos ustedes, como miembros de la comunidad, hicieron es cambiar la comunidad para siempre”.
Aun así, los autores del Plan Específico del Suroeste de Fresno permitieron que los negocios existentes siguieran funcionando allí. Como explicó Saunders, el plan “permitía que los negocios actuales siguieran en sus usos actuales. Eso fue una condición de los abuelos”. Era histórico y pretendía ser duradero.
Según el informe del personal preparado para el Plan Específico del Suroeste en el momento de su adopción, los planificadores señalaron que se celebraron al menos 37 reuniones comunitarias para deliberar sobre el plan, y los propietarios de los terrenos fueron notificados específicamente en varias ocasiones y tuvieron varias oportunidades de protestar contra cualquier cambio. El proceso de deliberación y adopción fue ampliamente publicitado, con avisos de las reuniones publicados en todo el barrio.
3 de febrero de 2021: Una propuesta para cambiar la zonificación de los 92.53 acres de la propiedad delimitada por East Vine Avenue al norte, la Highway 41 al este, South Elm Avenue al oeste y East Chester/East Samson Avenue al sur fue un punto en la agenda de la Comisión de Planificación. Se dio continuidad al tema el 17 de marzo y luego el 7 de abril.
3 de abril de 2021: Insistiendo en que está motivado por las necesidades y deseos de la comunidad, el concejal Miguel Arias dijo que no apoyaría la solicitud de rezonificación ante la Comisión de Planificación. Dijo que su “principal trabajo es resolver problemas y encontrar una solución que funcione para todos”.
Entre las soluciones que Arias estaba considerando presentar a ambas partes:
La zonificación de doble superposición, donde coexisten dos designaciones de zonificación. Esto aplica generalmente a las áreas con diferentes distritos de la zona subyacente, pero tienen rasgos únicos o características que son comunes a las parcelas dentro del distrito de superposición.
Rechazo a lo que recomiende la Comisión de Planificación.
Versión modificada de lo que los solicitantes están buscando, por lo que en lugar de la rezonificación de más de 92 acres, esta opción buscaría la rezonificación de algunas de las tierras, dejando el resto como la zonificación actual.
Rezonificación de toda la zona para el comercio o de negocios, pero no para el uso industrial, “lo que limita aún más las operaciones de almacén que se puedan tener”, dijo Arias, con la intención de proporcionar centros para compras de conveniencia en los barrios residenciales.
7 de abril de 2021: La Comisión de Planificación votó por unanimidad para posponer la consideración del sitio en el suroeste de Fresno de uso mixto de barrio a uso industrial ligero. Will Tackett, el gerente de planificación de la ciudad, pidió a los comisionados continuar el tema hasta que la ciudad hubiera tenido la oportunidad de responder a las cartas adicionales que se oponían a la rezonificación propuesta.
Kathy Bray, presidente de la comisión, instó a “las personas que están haciendo esta propuesta a tratar de resolver algo con la comunidad que tenga sentido para todos”.
1º de septiembre de 2021 - El grupo que busca rezonificar el sitio en el suroeste de Fresno pospuso su solicitud, programada para ser escuchada por la Comisión de Planificación, optando en su lugar por “seguir trabajando en una solución de colaboración”, según una declaración conjunta publicada por los líderes de la ciudad. Según el comunicado, el alcalde Jerry Dyer y el concejal Miguel Arias trabajaron tanto con los líderes de la comunidad del oeste de Fresno como con los solicitantes y “han identificado un camino que esperamos que conduzca a un acuerdo mutuo”.
Se espera que las negociaciones “desarrollen una propuesta para la consideración del Concejo de la Ciudad que honre la integridad del Plan Específico del Suroeste de Fresno, establezca un Comité de Implementación Específico del Suroeste de Fresno y garantice que los negocios operen y hagan la transición a la electrificación sin intensificar o expandir su uso”.
Cómo participar
Debido a que esta modificación del texto es una ordenanza para toda la ciudad, el comité de revisión de proyectos de cada distrito celebrará audiencias para recibir aportaciones del público. El primero, el Comité de Revisión de Proyectos del Distrito 2, se reúne el 13 de diciembre a las 5:30 p.m. Los participantes pueden conectarse a través de Zoom o por teléfono: 323-676-6164 con el código de acceso 178973887#. Los comentarios del público también pueden presentarse con antelación enviando un correo electrónico a Nicholas Caldera en Nicholas.Caldera@fresno.gov.
Danielle Bergstrom, editora de política de Fresnoland, contribuyó a este artículo.
Esta historia fue publicada originalmente el 13 de diciembre de 2021, 3:01 p. m..