¿Comprar una casa en California esta primavera? Esto es lo que debes saber
Frenético. Volátil. Rarísimo.
Se nos acaban los adjetivos para describir el mercado inmobiliario de la región de Sacramento.
Los precios siguen disparados. La mayoría de las viviendas se venden por un precio muy superior al de venta en muchos rincones de la región. Las tasas hipotecarias están subiendo.
En otras palabras, 2022 se perfila como aún más salvaje que 2021.
“No creo que vayamos a frenar pronto”, dijo la agente inmobiliaria del área de Sacramento Kelly Pleasant.
Parece que cada mes que pasa trae una nueva vara alta para el mercado inmobiliario.
El precio promedio de venta de una vivienda en la región de Sacramento aumentó en $31,000 entre enero y febrero, un notable salto en un mes que llevó los precios a lo que probablemente sea un nuevo récord, incluso ajustado a la inflación, según los nuevos datos del analista y valuador del mercado local Ryan Lundquist.
Lo que hace que el aumento mensual sea aún más increíble, dijo Lundquist, es que “los precios ya son muy altos, no es como si estuviéramos empezando desde un nivel bajo”.
El precio de venta promedio en la región durante febrero fue de $591,000, según los datos de Lundquist. El condado más caro de la zona sigue siendo Placer, donde el precio promedio alcanzó los $675,000. Si buscas opciones más baratas, tendrás que investigar un poco: solo siete códigos postales de la región tienen valores de vivienda promedio inferiores a $400,000, según datos de Zillow.
“En algún momento deberíamos llegar a un punto de inflexión en el que los compradores se resistan o retrocedan”, dijo Lundquist. “Pero en este mismo momento, seguimos en modo frenético”.
Según los expertos, es importante mantener la calma. Y nosotros te asistimos con datos y consejos para ayudarte a navegar por un mercado salvaje con la temporada de compras de primavera sobre nosotros. Eso no quiere decir que no vaya a haber problemas: Es poco probable que veamos un aumento importante del inventario o una meseta repentina en el aumento de los precios.
Alza en las tasas de interés hipotecarias
Este tema requiere algo de contexto.
Cuando la Reserva Federal subió las tasas de interés la semana pasada, una reacción común fue que también significaba que las tasas hipotecarias se dispararían de repente.
Pero las tasas de la Reserva Federal y las tasas hipotecarias no siempre están directamente ligadas entre sí. Más bien, las recientes alzas que estamos viendo en las tasas hipotecarias son el resultado de otros factores: la inflación y la incertidumbre económica derivada de la guerra en Ucrania.
En las últimas semanas, los tasas hipotecarias de un préstamo típico a 30 años subieron de alrededor del 3.75% a cerca del 4.5%. Eso supone un aumento de casi $200 al mes para un préstamo tradicional sobre la vivienda de precio medio en la región de Sacramento.
Brandon Haefele, director ejecutivo y presidente de Catalyst Mortgage en Roseville, dijo que espera que las tasas aumenten más este año. El aumento de las tasas hipotecarias pudiera ayudar a enfriar el histórico aumento de los precios que estamos viendo (los mayores costos mensuales pudieran reducir la demanda). Sin embargo, Haefele cree que aún falta mucho para que eso ocurra.
“No creo que las tasas tengan un efecto en la desaceleración de la vivienda hasta que dichas tasas estén más en el rango del 5% o el 5.5% durante un periodo constante”, dijo.
Sacramento “sigue siendo una de las regiones más asequibles de California”, dijo. Y con un lote de viviendas limitado, la falta de oferta combinada con la intensa demanda seguirá haciendo subir los costos.
“Creo que no importa lo que hagan las tasas, vamos a seguir viendo una fuerte demanda y vamos a seguir viendo gente que ofrece por encima del precio del listado”, dijo Haefele.
Pleasant dijo que algunos compradores que han estado esperando en la banca pudieran ser más agresivos con sus planes debido a las alzas de las tasas previstas. “Creo que los compradores, si están en la cúspide, podrían estar perdiendo su poder adquisitivo porque las tasas están subiendo”, dijo.
En lo que respecta a las tasas de interés hipotecarias –y a adelantarse a la competencia–, Haefele ofreció un consejo a quienes se encuentran en el mercado de la compra de viviendas.
Dijo que es importante obtener la preaprobación de un préstamo antes de hacer una oferta. Y si fuiste pre-aprobado, pero pasaron unos meses, hazlo de nuevo ya que las tasas cambiaron mucho.
“Hay que verificar cuál es el poder adquisitivo actual”, dice. “Es posible que hoy la persona no pueda permitirse la misma casa que el mes pasado o hace seis meses”.
Los compradores también pueden considerar la posibilidad de dar un paso más y obtener lo que se denomina aprobación de crédito TBD. En este caso, un agente realiza un análisis exhaustivo de los ingresos, los activos y el crédito del comprador para determinar si es realmente un prestatario digno de crédito.
Con una aprobación TBD en mano, los compradores pueden cerrar los préstamos en tan solo 14 días, dijo Haefele, haciendo ofertas competitivas con las ofertas en efectivo. Y, en febrero, más del 16% de las transacciones de viviendas en la región fueron ventas en efectivo, incluyendo el 21.6% de las ventas en el Condado Placer, según los datos de Lundquist.
Alza de precios, competencia, ofertas múltiples
Marzo es típicamente cuando la compra de vivienda se intensifica a medida que el clima mejora y más casas llegan al mercado. Un poco más de casas estaban disponibles en la región en febrero que durante el mismo periodo el año pasado, pero no lo suficiente para mantener la demanda, muestran los datos de Lundquist.
“Hay un poco de esperanza para los compradores, ya que estamos entrando en el ritmo de la temporada de primavera”, dijo Lundquist, “pero no estamos cerca de los números normales”.
La intensa demanda y el aumento de los precios –combinados con el aumento de las tasas de interés hipotecarias y el aumento del costo de muchos bienes y servicios, como la gasolina– pueden significar que cada vez más potenciales compradores de viviendas estén siendo excluidos del mercado.
La California Association of Realtors (CAR) informó de que solo el 39% de las familias de los Condados Sacramento y Placer podían permitirse la vivienda de precio medio a finales de 2021. Esta cifra es superior a la tasa estatal, pero muy inferior al promedio nacional.
Poco más de la mitad de los hogares en la región pudiera permitirse lo que se considera una “casa de nivel inicial”, encontraron los datos de CAR. El mes pasado, solo el 10% de las viviendas vendidas en la región costaron menos de $400,000, dijo Lundquist.
Incluso las viviendas cotizadas por encima del precio promedio están atrayendo a la competencia.
‘Es donde estamos en el mercado’
Pleasant ayudó a un cliente a cerrar en el trato de una casa en Orangevale la semana pasada. Es una casa de cuatro recámaras con una cocina renovada, cerca de Sundance Park y las empresas en Greenback Lane. Estuvo en el mercado por mucho menos de un mes y se vendió $35,000 por encima del precio de venta de $625,000, con siete ofertas en la mesa, dijo.
“Cuando usted tiene una casa que está lista para venderse, que está lista para mudanza”, dijo, “Creo que los compradores están dispuestos a gastar un poco más”.
Según el análisis de Lundquist, en febrero, los compradores pagaron en promedio $16,000 por encima del precio de venta en la región. Históricamente, los precios de venta promedio están más cerca de $10,000 por debajo del precio de venta en febrero.
Alrededor de una en cada tres casas vendidas en la región en febrero se vendió en o por debajo del precio de lista, según Lundquist. En diciembre, alrededor del 45% de las casas se vendió en ese rango.
Pleasant tiene otra casa que está preparando para el listado de venta la cual se vendió en poco más $800,000 en septiembre. Es en el código postal 95757 de Elk Grove, entre Highway 99 y I-5, uno de los destinos más populares de bienes raíces en la región.
Seis meses después de que se vendió por última vez, Pleasant dijo que “va al listado con un ‘nueve’ por delante”, es decir, $900,000.
“Eso es una locura”, dijo, “pero es donde estamos en el mercado”.