¿Cómo conseguir el mejor préstamo hipotecario en Estados Unidos?

¿Cómo conseguir la mejor hipoteca en Estados Unidos? Demasiados compradores de vivienda no buscan la tasa hipotecaria más baja. Pasan semanas, a veces meses, buscando una casa, pero, a la hora de buscar un préstamo, ni se molestan.

De acuerdo con una encuesta reciente de Fannie Mae, más de un tercio de todos los prestatarios —tanto los que compran por primera vez como los que repiten— no buscan más allá del primer prestamista al que consultan, sino que, o bien se sienten más cómodos con ese prestamista, o bien están satisfechos con su presupuesto. Es una lástima, porque podrían haberse ahorrado mucho dinero si hubieran comparado ofertas.

LendingTree, el servicio de búsqueda de prestamistas, dijo que los prestatarios que buscan la mejor tasa de interés y las mejores condiciones ahorran un promedio de $63,151 a lo largo de un préstamo a 30 años. Ese ahorro equivale a $175 al mes. Incluso si no se mantiene el préstamo durante 30 años, que es lo que la mayoría de la gente no hace, se ahorrarían $21,000 en una década.

La investigación de LendingTree también revela que el 56% de todos los prestatarios acepta la primera oferta que recibe de un prestamista y que, de ellos, 48% cree que recibió la mejor tasa de interés disponible. Al mismo tiempo, de los que compararon tasas, el 46% dijo que el primer presupuesto que recibió no era el más bajo.

¿Cómo ahorrar en los gastos mensuales de vivienda?

Pero la hipoteca es solo la mitad. Otros estudios de Fannie Mae muestran que el pago de la hipoteca solo representa alrededor del 50% de los gastos mensuales de vivienda de los propietarios. Costos como los servicios públicos, los impuestos sobre la propiedad, los seguros y los gastos de mantenimiento y mejora representan en conjunto la otra mitad.

Para ser más precisos, Fannie Mae descubrió que el préstamo en sí representa alrededor del 30% de la cuota mensual y el 20% restante corresponde a los gastos de transacción que se pagan al cierre. Estos se componen en gran parte de comisiones, pero también incluyen los gastos de apertura del préstamo, tasaciones, informes crediticios, informes de titularidad, seguros de titularidad, gastos de cierre e impuestos locales sobre transacciones y gastos de registro.

Por si sirve de algo, muchas comisiones de transacción son negociables. Se puede ahorrar si se está dispuesto a hacer el trabajo preliminar, pero ¿qué hay de los gastos corrientes?

¿Cuáles son los gastos e impuestos por tener una casa?

El propietario típico gasta $15,405 al año en ellos, de acuerdo con lo que informó Clever Real Estate hace un año, y sin duda estos costos han aumentado desde que se publicó el estudio. Dentro de un mes más o menos se publicará una actualización, pero, por ahora, vamos a desglosar las conclusiones más recientes de Clever:

▪ Impuestos sobre bienes inmuebles: Son la principal fuente de ingresos de la mayoría de las jurisdicciones. Lo que paga depende del valor de su casa y de en dónde viva. Van desde un máximo de $8,432 en Nueva Jersey a un mínimo de $609 en Alabama. El promedio nacional es de $2,578, casi $215 al mes.

▪ Servicios públicos: Esta es la mayor subcategoría del gasto mensual de un propietario, con un total de $4,829 al año. Es mucho más que en el caso de los inquilinos, en gran parte porque algunos propietarios cubren al menos algunos de los servicios de sus ocupantes. Otra razón: las casas suelen ser más grandes que los apartamentos, por lo que son más caras de calentar, enfriar y suministrar energía. El costo promedio mensual de los servicios públicos es de $402.

▪ Mantenimiento: Esta amplia categoría lo abarca casi todo: desde la pintura a la fontanería, pasando por la electricidad o la reparación de electrodomésticos, y algunas reparaciones, como cambiar el tejado o solucionar deficiencias estructurales, cuestan mucho más que cambiar un calentador de agua.

En general, el gasto promedio en mantenimiento y reparaciones es de $3,018, de acuerdo con Clever, pero probablemente el 33% de los encuestados pagó más: $5,000 o más. También hay que tener en cuenta los servicios de mantenimiento recurrentes. Muchos propietarios se encargan ellos mismos de limpiar y cortar el césped, pero cuatro de cada cinco contratan ayuda para al menos algunos servicios continuos. Los más comunes son el control de plagas, la jardinería, la limpieza y la poda de árboles.

Otro aspecto a tener en cuenta es el tiempo; solo usted sabe lo que vale su tiempo, pero, en promedio, los propietarios dedican 230 horas al año a cuidar de su casa: eso son unas 19 horas al mes —casi un día entero—.

▪ El seguro: Todos los prestamistas exigen que los prestatarios tengan un seguro de hogar y algunos incluso les exigen que contraten otra póliza para cubrir las inundaciones. Aunque no esté obligado a contratar ambos, debería hacerlo. Clever dijo que el promedio es de $1,680 anuales por una póliza de propietario, o $140 al mes. Es un pequeño precio a pagar para proteger lo que probablemente sea su mayor activo.

El seguro contra inundaciones es extra, pero también vale la pena. Si aporta menos del 20% del precio de compra, también tendrá que pagar un seguro hipotecario para proteger al prestamista en caso de impago.

▪ Cuotas de comunidad: Casi el 80% de las casas nuevas construidas en 2021 estaban en comunidades gestionadas por los propietarios que viven en ellas. Si vive en un lugar regido por una asociación, pagará una cuota de socio que cubre los gastos de mantenimiento de las instalaciones, calles, jardines y otros elementos públicos. Dependiendo de las instalaciones —golf, piscinas, pistas de tenis—, el costo asciende.

▪ Mejoras: No todo el mundo se embarca en una remodelación o ampliación, pero los que lo hacen suelen gastar mucho. Clever descubrió que el 35% gasta más de $5,000 al año en suelos, ventanas y otras reformas.

▪ Emergencias: Todo el mundo, propietario o no, debería tener algo guardado para una situación de necesidad. Desgraciadamente, más de la mitad de los propietarios encuestados tendrían que pedir prestado dinero para cubrir una emergencia de $5,000.

Aproximadamente un tercio de ellos tendría que usar una tarjeta de crédito. Alrededor del 20% de los encuestados había ahorrado $1,000 o menos en un fondo de emergencia, pero el 43% tenía suficiente dinero a mano para cubrir una calamidad de $5,000.

Lew Sichelman lleva más de 50 años trabajando en el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector inmobiliario y financiero. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.

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Esta historia fue publicada originalmente el 13 de febrero de 2023, 3:05 p. m. with the headline "¿Cómo conseguir el mejor préstamo hipotecario en Estados Unidos?."