Legisladores de CA acuerdan con propietarios limitar depósitos y añadir protecciones
Legisladores de California negociaron acuerdos con los propietarios y agentes inmobiliarios para enviar al gobernador Gavin Newsom proyectos de ley para mejorar la protección de los inquilinos; una victoria para los inquilinos, a pesar de algunas concesiones significativas.
La Legislatura aprobó a última hora del jueves el Proyecto de Ley 567 del Senado de la senadora María Elena Durazo, demócrata de Los Ángeles, que fortalecería las protecciones para los inquilinos que enfrentan desalojos por renovaciones o la mudanza a la vivienda de los propios propietarios. Durazo lanzó la medida como una forma de prevenir la falta de vivienda para aquellos en riesgo de perder su hogar.
La California Apartment Association y grupos inmobiliarios se opusieron firmemente al SB 567, que se basa en una medida de 2019 que creó un marco de protecciones ante el desalojo para los inquilinos. Pero Durazo y activistas a favor de los inquilinos pudieron llegar a un acuerdo de última hora con el grupo de propiedad y administración de apartamentos que cambió su postura a neutral.
Los legisladores aprobaron a principios de semana el proyecto de ley 12 del asambleísta Matt Haney, demócrata de San Francisco, que limitaría los depósitos de seguridad a un mes de renta. Haney también modificó su proyecto de ley para permitir a los pequeños propietarios pidan hasta dos meses de renta.
Acabar con las lagunas jurídicas en materia de desalojos
Tradicionalmente, los inquilinos californianos han tenido poco poder en el Capitolio, donde los grupos que representan a los agentes inmobiliarios y a los propietarios ejercen una influencia significativa.
Pero los activistas a favor de los inquilinos y el ex asambleísta David Chiu, demócrata de San Francisco, lograron en 2019 llegar a un acuerdo con los intereses inmobiliarios en torno al Proyecto de Ley 1482 de la Asamblea.
Ese proyecto de ley requería que los propietarios proporcionaran una “causa justa” para desalojar a los inquilinos si terminaban un contrato de arrendamiento por razones que no eran culpa de los inquilinos.
En virtud del AB 1482, los propietarios están legalmente autorizados a expulsar a los inquilinos mediante desalojos “sin culpa” si tienen previsto renovar sus contratos de renta, trasladarse ellos mismos o miembros de su familia a las unidades o retirar las propiedades del mercado por completo.
El AB 1482 también limitó los aumentos de renta al 5% más la tasa de inflación, con un máximo del 10%.
Durazo redactó el SB 567 este año en respuesta a la preocupación de los activistas de los inquilinos de que los propietarios estaban aprovechando las lagunas del AB 1482 para desalojar a los inquilinos y eludir el tope del 10% de las rentas. Afirman que algunos propietarios estaban desalojando a inquilinos para completar renovaciones o mudarse a las unidades, solo para luego volver a poner las propiedades de alquiler en el mercado a precios más altos.
En un principio, su proyecto de ley habría reducido el tope de aumento de las rentas al 5% y endurecido las reglas sobre desalojos sin culpa.
Se habría exigido a los propietarios que permitieran a los inquilinos volver a sus viviendas tras las renovaciones. Solo podían pedir a los inquilinos que se mudaran si las reparaciones estaban relacionadas con la salud y la seguridad, y los propietarios necesitaran 60 días para completarlas.
Los propietarios que se trasladaran ellos mismos o miembros de su familia a las viviendas tendrían que haberlas ocupado en un plazo de 90 días y haber vivido en ellas al menos tres años. Los propietarios que retirasen viviendas del mercado no podrían volver a alquilarlas durante al menos 10 años.
Las protecciones se diluyen
Durazo enfrentó una ardua batalla para aprobar el SB 567 y tuvo que aceptar algunas enmiendas importantes.
La Comisión Judicial del Senado eliminó el límite de las rentas del proyecto de ley. Otros cambios eliminaron el requisito de salud y seguridad para las reparaciones y redujeron el plazo de renovación a 30 días. Los inquilinos solo tendrían derecho a volver si los propietarios no hacen las reparaciones prometidas.
Los propietarios que se muden ellos mismos o miembros de su familia a viviendas de renta deberán vivir en ellas durante un año. Los que retiren propiedades del mercado ya no tendrán que esperar 10 años para rentarlas.
Durazo también tuvo que eliminar los apartados que impedían el desalojo sin culpa de algunos inquilinos mayores de 60 años, discapacitados o enfermos terminales. En un principio, Durazo quería que las protecciones contra el desalojo fueran inmediatas, pero ahora se aplican tras un año de renta.
Sin embargo, el proyecto de ley mantiene una importante estipulación que permite a las ciudades y a los inquilinos demandar a los propietarios que desalojen ilegalmente a los inquilinos o aumenten las rentas.
La asociación de apartamentos consideró inicialmente el SB 567 como una traición al acuerdo que los agentes inmobiliarios y los propietarios alcanzaron con los activistas de los inquilinos hace cuatro años.
“Venir aquí ahora y afirmar que el 1482 necesita enmiendas, protecciones más extremas contra el desalojo, no está respaldado por datos”, dijo Debra Carlton, de la asociación, en abril. “Incumple el acuerdo legislativo que alcanzamos de buena fe sobre una ley histórica”.
Pero los intereses inmobiliarios se volvieron neutrales respecto al proyecto de ley después de que Durazo y los activistas negociaran enmiendas el lunes por la noche. Los cambios retrasaron la aplicación del proyecto de ley hasta abril y especificaron que un “propietario” es cualquiera que posea el 25% o más de una unidad.
Limitación del depósito de seguridad
Haney logró enmiendas que incluyeron una estipulación para que los pequeños propietarios elevaran su límite de depósito de seguridad sobre la línea de meta. También retrasó la aplicación del AB 12 hasta julio.
Los arrendadores que tengan hasta dos propiedades con un total de cuatro unidades pueden pedir dos meses de renta como depósito de seguridad, mientras que los que tengan más unidades están limitados a un mes.
Haney dijo que impulsó las enmiendas para apaciguar a sus colegas legislativos.
“Entiendo que si es tu única casa la que rentas, el nivel de riesgo que estás asumiendo es diferente”, dijo. “Esto se aplicará principalmente a los propietarios más grandes que poseen docenas de unidades, o incluso miles de unidades, que absolutamente pueden cobrar un mes de depósito de seguridad y ser capaces de gestionar el riesgo”.
El año pasado, Haney ayudó a fundar el California Renters Caucus, que solo cuenta con cinco miembros: él mismo, el asambleísta de Los Ángeles Isaac Bryan, el asambleísta de San José Alex Lee, la asambleísta de Encintas Tasha Boerner y la senadora de Hayward Aisha Wahab. Los legisladores formaron el grupo para ayudar a impulsar la legislación en beneficio de los inquilinos.
“Los proyectos de ley de inquilinos son muy difíciles en la Legislatura”, dijo. “Los inquilinos representan menos del 5% de la Legislatura estatal. No tenemos un cabildeo poderoso, organizado y bien financiado. Se necesita un proyecto de ley como este que realmente resuena ampliamente y es de sentido común para que pueda avanzar”.
El SB 567 y el AB 12 se dirigen ahora al gobernador Gavin Newsom, quien debe firmar o vetar los proyectos de ley antes del 14 de octubre.
Esta historia fue publicada originalmente el 16 de septiembre de 2023, 0:00 a. m..