Surgen dudas sobre compra de $18.5 millones en K Street y si Sacramento pagó mucho
En julio, el Concejo Municipal de Sacramento votó por unanimidad un gasto de $18.5 millones para comprar un edificio de oficinas en K Street al urbanizador Paul Petrovich. En aquel momento, pareció ser el capítulo final de una dolorosa saga de ocho años.
La adquisición del edificio de tres pisos y casi 150 años de antigüedad fue un elemento clave para resolver un litigio de 2016 sobre una propuesta de gasolinera con 16 surtidores. Petrovich quería ubicar la gasolinera en su urbanización Crocker Village, en Curtis Park, pero el Concejo Municipal se lo había denegado.
La ciudad también pagó a Petrovich $7.5 millones en efectivo como parte del acuerdo de conciliación. Si añadimos $3.3 millones en abogados externos, la ciudad desembolsó casi $30 millones, todo para bloquear una gasolinera.
Ahora que Sacramento enfrenta un déficit presupuestario de $50 millones, surgen dudas sobre el valor real del edificio adquirido por la ciudad y sobre el proceso que condujo a la compra.
Una investigación del Sacramento Bee descubrió algunas circunstancias preocupantes en torno a la venta:
▪ El precio de compra se sobrevaloró en hasta $9 millones, según profesionales inmobiliarios, debido a diversas condiciones del mercado, así como a cambios sustanciales en los ingresos que se produjeron después del avalúo, pero antes de la venta.
▪ El valor de avalúo de $18.5 millones se basó, en parte, en los pagos de arrendamiento vigentes en ese momento que, aunque eran exactos en el momento del avalúo, la ciudad sabía que iban a cesar, o ya se habían reducido cuando los miembros del concejo votaron la compra siete meses después.
▪ Los ingresos previstos por el edificio eran de $1.73 millones anuales. En la actualidad, la ciudad solo recibe unos $341,000 de renta anual de los inquilinos restantes. Eso es menos que los gastos del edificio de $449,100 en 2021, que figuran en el avalúo.
▪ El mayor inquilino del edificio era su propietario, Petrovich, que pagaba $664,232 anuales, según el avalúo. El tasador señaló la intención de Petrovich de “ocupar la suite en caso de venta”. Sin embargo, el acuerdo de conciliación final que incluía la compra no solo señalaba la intención de Petrovich de desocupar el espacio rentado, sino que le daba tres meses de renta gratuita tras el cierre del depósito.
▪ El avalúo incluía los $590,000 en pagos anuales de arrendamiento del segundo mayor inquilino, SkySlope. Sin embargo, en el momento de la compra, esos pagos se habían reducido casi un 50%, a $300,638.
▪ Rite Aid desalojó la planta baja del edificio en 2022. Aun así, después de que Petrovich dijera al tasador que “las cadenas de farmacias competidoras CVS y Walgreens tienen interés en el espacio”, el avalúo asumió un hipotético inquilino que se mudaría y pagaría $477,677 de renta anual. Corredores de bienes raíces comerciales dijeron a The Bee que es poco probable que ese inquilino se materialice en un futuro próximo.
▪ Aunque el avalúo que determinó el precio de compra incluía los ingresos actuales y previstos por el espacio comercial, sigue siendo una incógnita si la ciudad tiene alguna intención a largo plazo de arrendar espacio comercial en el edificio. Según el avalúo, el “mejor y más alto uso” es comercial y de oficinas. Desde la venta, sin embargo, la ciudad ha sostenido que su uso preferido sería el de vivienda asequible.
▪ El tasador contratado por la ciudad, Scott Beebe de BBG Real Estate Services, ya se había puesto del lado de Petrovich en 2010 en una reunión pública, cuando los vecinos plantearon sus preocupaciones medioambientales sobre la urbanización de Crocker Village. “Mi esposa y yo somos partidarios del proyecto”, dijo Beebe en un video de la reunión visto por The Bee.
▪ El acuerdo de conciliación y la compra se discutieron en una reunión a puerta cerrada con los miembros del concejo. No está claro qué se les dijo sobre el contenido del avalúo o las suposiciones que se estaban haciendo sobre los contratos de arrendamiento.
▪ Cuando el Bee solicitó una copia del avalúo, la ciudad se negó alegando que el documento era confidencial. Solo facilitó una copia tras ser cuestionada por un abogado que representaba a The Bee.
The Bee compartió sus hallazgos con expertos en ética gubernamental, un abogado fiscal, activistas de los contribuyentes y profesionales de bienes raíces comerciales, que describieron el proceso como cuestionable por su falta de transparencia y por si los contribuyentes recibieron un valor justo.
“El intento de no revelar el avalúo no fue una acción ética por parte de la ciudad, porque creó la apariencia de que tenían algo que ocultar”, dijo John Pelissero, director de Ética Gubernamental del Centro Markkula de Ética Aplicada de la Universidad de Santa Clara.
Más de media docena de expertos inmobiliarios dijeron a The Bee que es casi seguro que la ciudad pagó de más por el edificio.
Un agente inmobiliario con un profundo conocimiento del centro de la ciudad, que pidió que no se revelara su nombre porque trabaja con la ciudad, dijo: “El precio que pagó la ciudad fue una broma, en relación con el valor. La ciudad se sintió claramente en un aprieto y tuvo que compensar a Petrovich, por lo que buscó la forma de enterrar millones de dólares. Pagaron fácilmente un 50% por encima del mercado”.
Jon Coupal, presidente de la Howard Jarvis Taxpayer Association, dijo que, en general, “la ciudad resuelve demasiadas demandas por demasiado dinero”.
Pero este acuerdo de conciliación, dijo, pudiera ser particularmente problemático.
“Existe el concepto de regalo de fondos públicos. Las demandas por regalo de fondos públicos son muy, muy difíciles de ganar, porque hay que demostrar que no existe un interés público apremiante que justifique el pago en exceso. Este podría ser uno de esos raros casos en los que se podría demostrar”.
La Ciudad ha defendido la compra de lo que considera un edificio con un valor sustancial que sirve al interés público. Además, Tim Swanson, portavoz de la oficina del administrador municipal, dijo: “El Concejo Municipal estuvo continuamente informado de todos los aspectos de las negociaciones del acuerdo de conciliación”.
Sin embargo, la concejala Katie Valenzuela declaró a The Bee que nunca vio el avalúo y que desconocía cómo se usaban los ingresos para establecer el valor del edificio. Dijo que el administrador municipal, Howard Chan, y otras personas de la oficina del administrador municipal, hicieron que sonara como un acuerdo sensato.
“La impresión que tuve fue que la ciudad solo pagaría $18.5 millones si el avalúo decía que valía $18.5 millones”, dijo. “En el peor de los casos, la ciudad podía dar la vuelta y venderlo”.
La jefa de gabinete del alcalde Darrell Steinberg, Mary Lynne Vellinga, dijo que el alcalde no podía revelar lo que se discutió en las sesiones a puerta cerrada. El concejal Eric Guerra también declinó hacer comentarios.
Steinberg sugirió, en una declaración enviada por correo electrónico, que la compra fue una buena decisión.
“Normalmente, cuando la ciudad resuelve una demanda se limita a pagar dinero y no recibe un bien valioso a cambio. En este caso, obtuvimos un edificio hermoso e histórico en el corazón de nuestro centro que tiene el potencial de convertirse en viviendas asequibles para personas que tanto lo necesitan”.
La pregunta sigue siendo, sin embargo, ¿fue la compra de la propiedad de K Street una forma costosa, pero conveniente, de resolver una batalla legal contenciosa con un litigante que aparentemente tenía una influencia significativa? ¿O usó la ciudad fondos de los contribuyentes por razones difíciles de justificar?
Una telenovela jurídica
La telenovela legal comenzó cuando Petrovich solicitó un permiso en 2015 para construir una gasolinera de 16 surtidores como parte de su urbanización Crocker Village. Los oponentes de la gasolinera argumentaron que el centro de combustible estaba fuera de lugar para una urbanización que recibió $15 millones en subvenciones como una urbanización amigable con el transporte público.
La comisión de planificación se puso de parte de Petrovich, pero el Concejo Municipal hizo caso omiso de la recomendación y rechazó su solicitud de permiso por 7 votos a 2. Entonces Petrovich presentó una demanda.
En el fondo de su demanda estaba la alegación de que el concejal municipal Jay Schenirer no se recusó en la votación, a pesar de haber mostrado su parcialidad contra el proyecto.
La lucha fue encarnizada. El ex administrador municipal John Shirey llamó a Petrovich “enfermo mental” en mensajes de texto descubiertos en el proceso judicial. Petrovich exigió al menos $20 millones cuando presentó su demanda por primera vez en 2016. Esa cifra se disparó a más de $100 millones, porque dijo que el inquilino ancla en la parte comercial de su urbanización, Safeway, no se mudaría a Crocker Village sin una gasolinera, aunque finalmente lo hizo.
Un juez de la corte superior de Sacramento en 2018 estuvo de acuerdo con Petrovich y ordenó una nueva audiencia.
En lo que podría haber sido un paso en falso crucial, en lugar de celebrar una nueva audiencia, la ciudad apeló. Un tribunal de apelaciones estatal en 2019 estuvo de acuerdo con Petrovich en que Schenirer “adoptó medidas afirmativas para ayudar a los oponentes del permiso de uso condicional de la gasolinera y organizó la oposición en la audiencia”.
El Concejo Municipal celebró otra votación en 2022 sobre la gasolinera y afirmó la decisión original, votando 7-0 para rechazar la gasolinera. Esta vez, Schenirer se recusó de la votación.
Petrovich continuó con su demanda y la ciudad entró en mediación por daños y perjuicios.
En algún momento de las negociaciones, Petrovich presionó para que la ciudad comprara su edificio de oficinas de K Street –llamado edificio Hale, por los grandes almacenes que abrieron allí en 1881– como parte del acuerdo de conciliación.
El edificio no está lejos del bullicioso Golden One Center, pero se ubica en una zona deteriorada del centro, con restaurantes tapiados y edificios de oficinas casi vacíos.
Como parte de cualquier compra, la ciudad tenía que determinar primero el valor de la propiedad.
El tasador municipal respaldó a Petrovich en el pasado
El avalúo, de acuerdo con una carta obtenida por The Bee, se encargó el 5 de diciembre de 2022, después de una llamada telefónica entre Beebe, que dirige la oficina de Sacramento de BBG Realty Services, una empresa líder nacional de evaluación, y al menos un funcionario de la ciudad, el superintendente de Instalaciones y Bienes Raíces Richard Sanders. La carta decía que la ciudad pagaría $15,000 para un avalúo que se completaría antes del 4 de enero de 2023.
BBG tiene un contrato de hasta $750,000 durante tres años con la ciudad para proporcionar servicios de avalúo según sea necesario.
Sanders escribió: “El propósito del avalúo será proporcionar una opinión del valor de mercado ‘como está’ del interés tarifario en la propiedad para facilitar la posible adquisición de la propiedad por parte de la ciudad de Sacramento a Hale Bros Investment Company, LLC”.
La carta también decía: “Nada en el avalúo hará referencia a algún acuerdo de conciliación o litigio entre la Ciudad y las entidades relacionadas con Petrovich”.
El Bee hizo numerosos intentos de ponerse en contacto con Beebe, que no respondió a múltiples mensajes telefónicos y correos electrónicos.
Swanson dijo que “la Ciudad tiene un contrato disponible existente aprobado por el Concejo Municipal con este tasador. Como se ha dicho anteriormente, la ciudad ha usado a este tasador en múltiples ocasiones a lo largo de los años, y tienen licencia y buena reputación”.
Mientras agentes inmobiliarios cuestionaban la exactitud del valor tasado, expertos en ética también compartían su preocupación por la elección de Beebe como tasador.
En 2010, en una polémica reunión del Concejo Municipal sobre la urbanización propuesta por Petrovich en Curtis Park, Beebe se alineó con los partidarios del proyecto. Dijo que la ciudad necesitaba la urbanización porque la “zona está sustancialmente desatendida cuando se trata de servicios al por menor”.
Karen Mann, ex presidenta de la sección de San José de la American Society of Appraisers, que testificó ante el Congreso tras el colapso financiero de 2008, dijo sobre el pasado apoyo de Beebe a Petrovich: “Hay que tener cuidado con ese tipo de cosas; no se puede ser parcial”.
Pelissero, especialista en ética gubernamental, dijo que el pasado apoyo de Beebe es “claramente un conflicto”. El tasador debe mantener distancia de cualquier apoyo”.
El portavoz de la ciudad Swanson dijo que la ciudad no tenía conocimiento de ningún conflicto comercial no revelado.
“Si Beebe tenía algún conflicto”, dijo Swanson, “tenía la obligación de revelarlo antes de realizar el avalúo”.
Petrovich discrepó con cualquier afirmación de que el avalúo no se gestionó correctamente.
“Ustedes deberían estar diciendo que fue valuado por un tasador MAI (miembro del Appraisal Institute) de elección de la ciudad que la ciudad tiene en su lista aprobada y fue revisado internamente por expertos dentro de la ciudad”, dijo Petrovich en un mensaje de texto a The Bee. “En lugar de eso, están haciendo que suene nefasto como si estuviéramos ocultando algo y haciendo que el público desinformado suponga que esto se hizo sin preocuparse por el interés del público en justo el avalúo”.
Además, Petrovich sostuvo que la ciudad recibió un buen trato porque cree que el edificio vale más que el precio de compra de $18.5 millones.
Expertos en inmuebles comerciales no están de acuerdo.
El precio de compra es de $330 por pie cuadrado. Un profesional inmobiliario familiarizado con la dinámica del centro de la ciudad, que también pidió el anonimato debido a sus relaciones comerciales con la ciudad, afirmó: “El Hale se considera un edificio de oficinas de clase B. El precio de compra es de unos $330 por pie cuadrado. Entre $250 y $300 por pie cuadrado es lo que costaban algunos rascacielos de clase A antes de la pandemia. Y se trataba de activos alquilados bien estabilizados en un mercado fuerte. En el mercado abierto, el Hale alcanzaría, sospecho, entre $150 y $200 por pie cuadrado”.
Bob Shanahan, director de Investigación de la empresa inmobiliaria internacional Colliers en Sacramento, afirma que “Capitol Mall está bastante bien. El 555 de Capitol Mall, justo enfrente del estadio, está alquilado en un 92%”.
“Pero”, señaló Shanahan, “cuando se trata de las cuadras cercanas al Hale, la cosa cambia. 801 K Street, por ejemplo (un rascacielos de 28 pisos), donde se mudaron un montón de oficinas estatales, está ocupado al 30%”.
Expertos que vieron el avalúo a petición de The Bee también observaron que dos de las cinco comparaciones de ventas eran anteriores a la pandemia, antes de una drástica caída del mercado inmobiliario comercial que afectó con especial dureza a la zona cercana al Hale.
La ubicación es un problema. También lo son los pagos anticipados de arrendamiento que ayudaron a determinar el valor de $18.5 millones.
El valor del avalúo se basó, en parte, en los pagos de arrendamiento de los inquilinos actuales. Sin embargo, esos contratos se firmaron años antes. Profesionales del sector inmobiliario comercial con los que se puso en contacto The Bee señalaron que se trataba de un problema porque esos contratos ya no reflejaban el valor de mercado.
El mayor inquilino era Petrovich, también propietario del edificio, que pagaba $664,232 anuales e informó a Beebe en el momento del avalúo que tenía intención de seguir alquilando el espacio. El segundo inquilino en importancia, SkySlope, pagaba $590,000 anuales. Además, el valor suponía un inquilino de sustitución para Rite Aid.
Pero, cuando el concejo votó la compra por $18.5 millones, la situación había cambiado radicalmente.
Desde entonces, Petrovich había dicho que desalojaría el edificio, lo que la ciudad y el concejo sabían porque así se indicaba en el acuerdo de conciliación. Y SkySlope ya había negociado meses antes un nuevo contrato de arrendamiento que reducía casi a la mitad los pagos. Además, no había sustituto para Rite Aid, y sigue sin haberlo.
Así que, para el momento de la votación del concejo, los ingresos anuales por arrendamiento de $1.28 millones en 2022 se habían reducido a unos $341,000.
Cuando se le preguntó si el Concejo Municipal era consciente de lo mucho que la etiqueta de precio de $18,5 millones se había derivado de los anteriores acuerdos de alquiler de Petrovich y SkySlope, Swanson no dio ningún detalle.
En su lugar, ofreció esta declaración: “El acuerdo de conciliación fue negociado por un equipo de personas que incluía al administrador municipal, al gestor de riesgos de la ciudad, al gestor inmobiliario de la ciudad, así como a representantes de la oficina del abogado municipal y a asesores externos. El Concejo Municipal fue informado continuamente de todos los aspectos de las negociaciones del acuerdo de conciliación”.
El concejo votó por unanimidad el 25 de julio para comprar la propiedad como parte del acuerdo de conciliación que también incluía los $7.5 millones en efectivo a Petrovich. La compra estaba en el calendario de consentimiento. Ningún miembro del concejo solicitó que la venta se debatiera en sesión pública.
“Este avalúo y todo el proceso plantean dudas sobre si los funcionarios de Sacramento estaban cumpliendo con su deber fiduciario de asegurarse de que estaban obteniendo un precio justo por esta propiedad”, dijo Pelissero, experto en ética gubernamental. “Parece casi seguro que una entidad privada no habría pagado ese mismo precio, y eso es injusto para los contribuyentes”.
Y añadió: “Esta transacción me recuerda a la antigua relación entre tasadores y compañías hipotecarias, en la que las compañías hipotecarias básicamente creaban sus propias unidades de avalúo, para establecían los avalúos que iban a cubrir la hipoteca, aunque la propiedad en sí no valiera el precio tasado. Y así es como nos metimos en la crisis inmobiliaria en 2008”.
Coupal, el activista del contribuyente, lo resumió así: “Parece que ambas partes se beneficiaron de una transacción que parece bastante turbia desde fuera”.
Lo que no es turbio es el beneficio añadido que Petrovich recibió de un acuerdo de conciliación que dependía tanto de la compra de una propiedad. Los acuerdos de conciliación en efectivo suelen estar sujetos a impuestos, pero la compra de una propiedad puede reinvertirse para evitar una pesada carga fiscal.
Y eso es lo que hizo Petrovich.
El urbanizador no ha ocultado que ha trasladado su residencia y su negocio a Texas. Desde que se cerró el depósito en diciembre para la compra de la ciudad, Petrovich ha adquirido dos edificios en Texas, incluido uno que alberga un Shake Shack en Austin.
Tiene contratadas tres propiedades más en Texas. En enero, Petrovich declaró a The Sacramento Business Journal: “El clima antiempresarial de California y los intentos de imponer un impuesto sobre el patrimonio son los motivos por los que decidí y sigo decidido a vender los activos y destinar las ganancias a otro estado más favorable a las empresas”.
El Business Journal señaló además: “Cuando se completen todos los tratos, habrá gastado todos los ingresos de 827 K St., dijo, en un trato de intercambio en el que evita los impuestos sobre la venta original”.
La ciudad es propietaria de un edificio. ¿Qué hacer con él?
Ahora, en medio de un déficit presupuestario de $50 millones, la ciudad enfrenta qué hacer con el activo que compró.
Los agentes de bienes raíces comerciales dijeron a The Bee que no hay forma de que la ciudad pueda vender el edificio por una cantidad cercana a la que pagó.
Sin embargo, no carece de valor. Y el acuerdo de conciliación no fue en vano.
“La adquisición de la propiedad fue un componente clave de la resolución de siete años de litigios con las entidades Petrovich Development”, dijo el portavoz de la ciudad Swanson. “Como parte del acuerdo de conciliación, la ciudad pudo obtener un gran edificio en el núcleo de la ciudad central con la perspectiva de usarlo como viviendas asequibles, lo que se alinea con los objetivos de la ciudad al atender necesidades críticas de nuestra comunidad”.
La ciudad también pudiera intentar rentar el espacio comercial.
Sin embargo, el Hale está en una zona especialmente afectada por los cambios económicos tras la pandemia y el traslado masivo al trabajo a distancia.
Con restaurantes clausurados y edificios de oficinas prácticamente vacíos, la zona se asemeja en cierto modo a una ciudad fantasma. Más de una docena de restaurantes y tiendas han cerrado en un radio de dos cuadras. Abundan los carteles que intentan atraer inquilinos, como “Su nombre aquí” y “Restaurante de 2ª Generación”, en un bistró antaño lujoso que servía ostras frías en media concha.
Los inquilinos con contratos firmados antes de la pandemia han ofrecido subarriendos en línea a precios muy reducidos.
Keegan Miller, camarero de Temple Coffee, en Ninth Street, muy cerca del edificio Hale, dijo un lunes reciente mientras preparaba un espresso: “No nos va mal, Temple es una especie de oasis porque la gente sigue necesitando un lugar donde reunirse a tomar café”.
“Pero esta zona ha sufrido mucho en los últimos años. Mucha gente trabaja a distancia y han cerrado muchos locales. La gente ya no quiere un almuerzo al mediodía o una galleta. Hay mucha preocupación por los indigentes. Ahora mismo es duro”.
Mann, ex presidente de la sección de San José de la American Society of Appraisers, afirma que K Street en Sacramento forma parte de una crisis mayor del sector inmobiliario comercial.
“La elevada tasa de desocupación de edificios de oficinas en San Francisco y Sacramento es especialmente grave”, afirmó Mann, y añadió: “Conozco personalmente a bastantes bancos que están, digamos, de cabeza con sus préstamos, porque el valor de los edificios de oficinas no es hoy tan sólido como hace cinco o diez años. Como resultado, estamos viendo que los precios de los edificios de oficinas son mucho menores de lo que eran antes, debido a la alta tasa de vacantes”.
Aun así, el uso más probable, según parece –y por el que han abogado Steinberg y Valenzuela–, es convertir el edificio en viviendas asequibles.
“La ciudad está evaluando actualmente los mejores usos para el edificio para apoyar las metas y objetivos generales de la ciudad, así como mejorar la vitalidad de K Street”, dijo la portavoz de la ciudad Gabby Miller. “Este trabajo incluye el examen de la idoneidad del edificio como potencial vivienda asequible”.
Nadie niega la urgente necesidad de viviendas asequibles. Pero el Hale es un edificio de oficinas. Por tanto, su reconversión conllevaría otro precio elevado, por encima de los $18.5 millones.